Qué revisar antes de comprar un piso: la lista completa

Comprar un piso es la operación económica más grande que hace la mayoría de la gente, y se decide con dos visitas de veinte minutos, con los muebles del vendedor puestos y, muchas veces, con las persianas a medio bajar. No es un buen sistema.

Esta lista no sustituye a una inspección técnica, pero sí te sirve para la primera visita: si fallan varios de estos puntos, ya sabes que hace falta mirar más a fondo antes de firmar nada.

1. Humedades: mira donde no te enseñan

Las manchas de humedad se tapan con una mano de pintura, así que fíjate en los sitios donde no llega la brocha: detrás de los armarios empotrados, bajo el fregadero, en los rincones de las habitaciones que dan a fachada norte y en el techo del último piso.

• Olor a cerrado o a moho, sobre todo en armarios y trasteros.
• Rodapiés hinchados o despegados: señal clásica de capilaridad.
• Pintura más nueva en una sola pared o en una franja baja.
• Condensación o moho negro en el marco de las ventanas.

2. Instalación eléctrica

En pisos anteriores a los años 80 es muy habitual que la instalación no cumpla el reglamento actual (REBT). Renovarla entera cuesta a partir de 4.000 €, así que conviene saberlo antes.

• Abre el cuadro: si solo hay dos o tres automáticos, la instalación es antigua.
• Comprueba que hay diferencial y toma de tierra.
• Enchufes de dos clavijas sin toma de tierra en toda la casa: mala señal.
• Cables vistos, regletas o empalmes improvisados.

3. Grietas: no todas son iguales

Una fisura fina en el revestimiento no es nada. Una grieta que atraviesa un muro de carga, que sigue una diagonal o que se repite en la misma posición en varias plantas sí lo es. Si la grieta tiene más de 1-2 mm de ancho o dibuja una escalera sobre el ladrillo, conviene que la vea un técnico.

4. El edificio, no solo el piso

Compras un piso, pero también compras una parte del edificio y de sus problemas. Pide el acta de la última junta de propietarios y pregunta por derramas aprobadas o pendientes.

• Estado de la fachada y de los balcones desde la calle.
• Si el edificio ha pasado la ITE y con qué resultado.
• Derramas aprobadas: las paga quien es propietario cuando se aprueban.
• Deudas del vendedor con la comunidad.

5. Documentación

• Nota simple registral actualizada: titularidad, cargas y embargos.
• Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad.
• Certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender).
• Últimos recibos del IBI.
• Si hay obras hechas: licencia y, en su caso, declaración de obra nueva.

6. Los metros del anuncio

Es más habitual de lo que parece que la superficie del anuncio no coincida con la útil real. La diferencia entre construida y útil ronda el 15-20 %, pero a veces hay discrepancias mayores con lo que figura en catastro y en la escritura.

Y después de la visita

Si el piso te convence, el paso siguiente —antes de firmar las arras, no después— es una inspección técnica. Un informe independiente cuesta unos cientos de euros y, cuando encuentra algo, suele pagarse solo con la rebaja que consigues en la negociación.