Vicios ocultos: qué son y cuánto tiempo tienes para reclamar

Un vicio oculto es un defecto que ya existía cuando compraste, que no era visible en una inspección normal y que afecta al uso de la vivienda o disminuye su valor de forma relevante. Si lo hubieras conocido, no habrías comprado o habrías pagado menos.

El plazo: 6 meses

El artículo 1490 del Código Civil da un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda para ejercitar la acción por vicios ocultos frente al vendedor particular. Es un plazo corto y de caducidad: pasado, se pierde el derecho.

En obra nueva el marco es otro: la Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto (acabados, habitabilidad y estructura respectivamente) frente a promotora y constructora.

Qué suele considerarse vicio oculto

• Humedades estructurales tapadas con pintura reciente.
• Filtraciones de cubierta o de terraza no visibles en verano.
• Instalación eléctrica que incumple el reglamento y no es aparente.
• Problemas estructurales disimulados con mortero y pintura.
• Plagas de termitas o carcoma en la estructura de madera.
• Obras sin licencia o fuera de ordenación no declaradas.

Lo difícil no es el derecho, es la prueba

El problema práctico casi nunca es legal: es demostrar que el defecto ya estaba antes de la compra y que no lo has causado tú. Ahí es donde hace falta un informe pericial que fije el origen y la antigüedad del daño, con documentación fotográfica y, si procede, catas o termografía.

Sin informe técnico, una reclamación por vicios ocultos es la palabra de uno contra la del otro. Con informe, la conversación cambia por completo.

Qué hacer si te pasa

• Documenta el defecto con fotos y con fecha, desde el primer día.
• No repares nada todavía: destruirías la prueba.
• Encarga un informe pericial cuanto antes: el plazo corre.
• Comunica el defecto al vendedor de forma fehaciente (burofax).
• Con el informe en la mano, valora la vía extrajudicial antes que la judicial.

Y la conclusión evidente: todo esto se evita con una inspección técnica antes de firmar. Es mucho más barato detectar el problema con el dinero todavía en tu cuenta.